• Wohnweisend_Vanessa Feyer

Verkauf auf Leibrente mit Niessbrauch oder lieber Wohnrecht? Was ist der Unterschied?

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihre Immobilie auf Leibrente zu verkaufen, ist es wichtig den

Unterschied zwischen Wohnrecht und Niessbrauch zu kennen. Denn das was die beiden Nutzungsrechte voneinander unterscheidet, liegt im Detail.


Ein Leibrentenvertrag besteht immer aus 2 Teilen. Einer Geldleistung und einem Nutzungsrecht.

Dieses Nutzungsrecht kann im Grundbuch als Wohnrecht oder als Niessbrauch vermerkt sein.



Jeder Leibrentengeber kann im Rahmen seiner Vertragsgestaltung entscheiden, ob er die Immobilie verbunden mit einem Wohnrecht oder einem Niessbrauch ankaufen möchte. Und so ist es auch nicht verwunderlich, dass die Leibrentenangebote, dahingehend auch alle ein wenig verschieden aufgebaut sind. Daher ist es wichtig zu wissen, wo die Unterschiede zwischen den beiden Nutzungsrechten liegen, um beurteilen zu können, was man bei dem jeweiligen Vertrag genau unterschreibt und welche Rechte und Pflichten er mit sich bringt.



Verkauf auf Leibrente mit eingetragenem Wohnrecht


Das Wohnrecht nach § 1093 BGB ist das Recht einer bestimmten Person eine konkrete Immobilie persönlich bewohnen zu dürfen, ohne Eigentümer dieser Immobilie zu sein. Bei dem Verkauf auf Leibrente erhält man dann ein lebenslanges Wohnrecht, als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.


Kann ich mit einem eingetragenen Wohnrecht durch meine Immobilie Mieteinnahmen erzielen?

Mit einem reinen Wohnrecht ist es Ihnen nicht möglich Einnahmen aus Ihrer Immobilie zu erzielen.

Auch die Untervermietung von Teilbereichen Ihrer Immobilie mit finanzielle Vergütung ist nicht möglich.


Erlischt bei einem Leibrentenverkauf das Wohnrecht automatisch bei Auszug?

Nein. Ein Wohnrecht kann nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Wohnberechtigten aufgelöst werden. Ein Wohnrecht erlischt automatisch nur mit dem Tod. Da aber beim Wohnrecht kein "Fruchtgenuss" - also ein wirtschaftlicher Vorteil, durch eine Vermietung oder Untervermietung möglich ist, wird unter Umständen schon im Kaufvertrag vermerkt, dass das Wohnrecht mit Auszug erlischt.


Der Grund für diese Vereinbarung ist simpel. Wenn der Leibrentennehmer dauerhaft die Immobilie verlassen möchte oder muss, und es absehbar oder sogar sicher ist, dass dieser nicht in die Immobilie zurückkehren kann, würde diese Immobilie auf Dauer leer stehen. Da auch keine Mieteinnahmen generiert werden dürfen, würde die Immobilie auch nicht vermietet und dadurch weiterhin bewohnt werden können. Verkauft werden dürfte die Immobilie vom Eigentümer, aber wegen dem bestehenden Wohnrecht auch nicht. Ein langer Leerstand tut keiner Immobilie gut. Daher sehen einige Leibrentenverträge vor, dass das Wohnrecht bei Auszug automatisch erlischt.


Wer ist beim Verkauf auf Leibrentenbasis mit Wohnrecht finanziell für die Instandhaltung zuständig?

Das kann man pauschal nicht beantworten. Generell sollte die Art und der Umfang des Wohnrechts zwischen dem Eigentümer und dem Wohnrechtsinhaber im Kaufvertrag oder einer gesonderten Vereinbarung schriftlich festgehalten werden, um für die Zukunft mögliche Streitigkeiten vorzubeugen. Das gilt besonders auch bei der Frage, nach der Kostenübernahme für zukünftige Instandhaltungen. Bei den über uns zustande kommenden Leibrentenverkäufen, ist es in jedem Fall so, dass die Instandhaltung der neue Eigentümer übernimmt. Somit haben Sie finanzielle Planungssicherheit. Und das ist es ja worum es bei einem Verkauf auf Leibrente gehen sollte.



Verkauf auf Leibrente mit eingetragenem Niessbrauch


Beim Verkauf einer Immobilie auf Leibrente mit eingetragenem Niessbrauch bleiben Sie nach §1030 ff BGB als ehemaliger Eigentümer, sogenannter wirtschaftlicher Besitzer Ihrer Immobilie.


Was bedeutet es, wirtschaftlicher Besitzer und nicht Eigentümer einer Immobilie zu sein?

Eine Immobilie nur zu besitzen bedeutet, dass Sie diese nicht mehr selber weiter veräussern oder

Ihrerseits mit einem Nutzungsrecht belasten dürften.


WICHTIG: Als Besitzer können Sie weiterhin wirtschaftliche Vorteile aus Ihrer Immobilie ziehen.


Ist bei einem Verkauf auf Leibrente nicht explizit etwas anderes vereinbart, obliegt einem

Niessbrauchnehmer, als Besitzer der Immobilie, während der Dauer der Nutzung, die Sorge für die

Erhaltung des Eigentums. Das führt dazu, dass bei einem Verkauf auf Leibrente mit einem verbundenem Niessbrauch, häufig der ehemalige Eigentümer der Immobilie für mögliche Instandhaltungskosten, am weiterhin bewohnten Eigentum aufkommen soll. Hiervon ausgenommen, sind natürlich Anlieger- oder

Erschließungskosten, die in jedem Fall der neue Eigentümer zu tragen hat.



Warum der Niessbrauch bei dem Verkauf auf Leibrente auch ein Nachteil sein kann?

Als wirtschaftlichem Eigentümer, überlassen einige Anbieter für den Ankauf auf Leibrente, die Kosten für die Instandhaltung und den Werterhalt der Immobilie, weiterhin dem Niessbrauchnehmer.

Das führt ggf. zu einer zunächst monatliche höheren Rentenauszahlung, weil eine mögliche

Instandhaltung durch den Leibrentengeber beim Verkauf, nicht berücksichtigt worden ist.


Diese höhere Rente nützt Ihnen aber recht wenig, wenn 1 Jahr nach Vertragsabschluss die Heizung Ihren Dienst quittiert und Sie auf eigene Kosten eine neue Heizungsanlage anschaffen müssen.


Viele Senioren schliessen über uns, gerade deshalb Leibrentenverträge ab, um eben nicht mehr für die Instandhaltung von solch kostspieligen Anschaffungen, wie einer Heizung oder dem Dach verantwortlich sein zu müssen.




Oft sind solche Anschaffung ja nicht zu 100% kalkulierbar. Bei dem einen hält eine Heizung 15 Jahre beim nächsten 30 Jahre. Prüfen Sie daher die Angebote für eine Leibrente genau, damit Sie über Ihre Rechte und Pflichten informiert sind und wissen was auf Sie zukommt.



Welchen Vorteil der Niessbrauch im Grundbuch beim einem Verkauf auf Leibrente hat?

Durch den eingetragenen Nießbrauch haben Sie als Niessbrauchberechtigter, das automatisch lebens lange Nutzungsrecht an Ihrer Immobilie. Das bedeutet im Falle des Niessbrauch, dass man die Immobilie nicht nur nutzen - also bewohnen darf, sondern darüber hinaus auch das Recht hat, Einnahmen mit der Immobilie zu erwirtschaften. Das ist im Vergleich zum Wohnrecht ein absoluter Vorteil, der sich gerade beim Verkauf von Zwei, Drei oder Mehrfamilienhäusern lohnen kann. Aber auch Einnahmen durch Photovoltaikanlagen, würden weiterhin in die Tasche des ursprünglichen Eigentümers fliessen.



Was wir von Wohnweisend für Sie tun können?

Wir von Wohnweisend Immobilien vermitteln nur Leibrentenverträge über die Leibrenten AG, mit eingetragenem Wohnrecht und zusätzlich vertraglich zugesicherten Niessbrauchvorteilen. So sind Ihnen die Einnahmen aus einer möglichen Vermietung sicher, aber für die Instandhaltung müssen Sie nach dem Verkauf nicht mehr aufkommen.


Sie möchten jetzt unbedingt mehr über die Leibrente erfahren? Dann kommen Sie doch zu einem unserer kostenlosen und regelmässig statt findenden Vorträge oder vereinbaren einen persönlichen Einzeltermin bei Ihnen zu Hause oder bei uns im Büro. Sprechen Sie uns an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.


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Mit wohnweisenden Grüßen

Ihre Vanessa Feyer



Immobilienmaklerin-Wuppertal Vanessa Feyer




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